Рынок новостроек становится безопаснее, но риски всё ещё есть. Даже с эскроу-счетами покупатель должен сам проверить застройщика — иначе можно надолго остаться и без жилья, и без денег. Александр Кудряшов, старший преподаватель кафедры финансового и инвестиционного менеджмента Факультета «Высшая школа управления» Финансового университета при Правительстве Российской Федерации, разобрал пошаговый алгоритм, который защитит ваши вложения.
Рынок новостроек становится безопаснее, но риски всё ещё есть. Напомним: на протяжении нескольких лет в Туле обороты набирает скандал с застройщиком «Е-ХАУС».
«Компания занималась строительством жилья - если то, что остается у покупателей в итоге можно назвать жильем. Обманутые заказчики не раз жаловались, что подписывая договор с застройщиком, в итоге получают лишь «завтраки» и едва залитый фундамент. Некоторым в этом плане везет больше - у будущих домов появляются стены, но на этом строительство прекращается. Зато остается многомиллионная ипотека, которую нужно выплачивать», - отмечают «Тульские новости».
Даже с эскроу-счетами покупатель должен сам проверить застройщика - иначе можно надолго остаться и без жилья, и без денег. Александр Кудряшов, старший преподаватель кафедры финансового и инвестиционного менеджмента Факультета «Высшая школа управления» Финансового университета при Правительстве Российской Федерации, разобрал пошаговый алгоритм, который защитит ваши вложения.
Что проверить в первую очередь: документы и статус стройки
Законность стройки, отмечает эксперт, подтверждают три документа:
- разрешение на строительство - проектная декларация - договор долевого участия по форме 214-ФЗ.
Все они должны быть опубликованы на портале наш.дом.рф (Единая информационная система жилищного строительства). Там же публикуют фотоотчёты со стройки и сроки ввода объекта. Если проекта или разрешения в системе нет - это повод отказаться от сделки.
«Важно, чтобы в договоре было именно «долевое участие», а сам документ подлежал регистрации в Росреестре: это исключает двойную продажу одной квартиры»
Земля под домом: почему это критично
Участок должен принадлежать застройщику либо в собственности, либо в долгосрочной аренде. При этом разрешённое использование земли должно допускать многоэтажное жилищное строительство.
Проверить это можно бесплатно:
- в выписке из ЕГРН - на публичной кадастровой карте Росреестра.
«Обязательно сверьте назначение участка с тем, что указано в проектной декларации. Расхождения - явный сигнал о недобросовестности застройщика: стройка на земле, не предназначенной под многоквартирное жильё, грозит сносом объекта»
Эскроу-счёт: как он защищает деньги
С 2019 года деньги дольщика не идут напрямую застройщику, а замораживаются на специальном счёте в банке до сдачи дома. Стройку компания ведёт на собственные или кредитные средства, а деньги покупателя получает только после ввода объекта в эксплуатацию. Если дом не достроят, банк вернёт средства в полном объёме.
В договоре долевого участия обязательно должен быть указан банк-агент, где открывается эскроу-счёт. Без этого Росреестр откажет в регистрации сделки.
Как оценить надёжность застройщика без углублённого финансового анализа
«Рядовому покупателю не нужно изучать бухгалтерский баланс компании, - убежден эксперт. - Достаточно нескольких открытых признаков»
- История застройщика на наш.дом.рф. Посмотрите, сколько домов компания сдала за последние годы и были ли переносы сроков.- Аккредитация в крупных банках. Это значит, что финансовую отчётность застройщика уже проверил профессиональный кредитор.- Реальный ход стройки. Фотоотчёты на портале и личные визиты на площадку помогают понять, идёт ли работа.- Работа через эскроу. Сам факт использования механизма снижает риски.
Красные флаги: когда лучше отказаться от покупки
Некоторые признаки должны насторожить:
- частая смена юридического лица - большое количество судебных споров (проверяется в Картотеке арбитражных дел) - сообщения о банкротстве (публикуются на Федресурсе) - растущая задолженность - систематические срывы сроков сдачи объектов отсутствие проектного финансирования.
«Если совпадает несколько таких признаков, риск потери денег становится высоким»
Отзывы: как вооружиться ими правильно
Отзывы не должны быть основой для решения, но могут подсказать, на что обратить внимание.
«Ценность представляют не рекламные комментарии на агрегаторах, а обсуждения на специализированных форумах дольщиков, в чатах покупателей и профильных группах. Там чаще говорят о реальных проблемах со сроками и качеством», - отметил в беседе с БЖ Александр Кудряшов.
Опасная скидка: почему нельзя платить напрямую застройщику
«Если предлагают скидку за прямой перевод денег застройщику - откажитесь. Оплата мимо эскроу-счёта лишает покупателя всех гарантий 214-ФЗ: деньги уходят без механизма возврата, и при недострое вернуть их почти невозможно», - подчеркивает он.
Легальная продажа строящегося жилья возможна только через договор долевого участия с эскроу. Любая попытка обойти этот механизм - признак «серой» схемы.
Качество будущего жилья: как оценить заранее
Оценить качество ещё не построенного дома можно косвенно:
- посетите уже сданные объекты застройщика и посмотрите состояние подъездов, дворов и отделки спустя несколько лет эксплуатации - изучите класс жилья, применяемые материалы и гарантийные обязательства в договоре и проектной декларации - учтите, что по закону минимальная гарантия на объект и инженерное оборудование - 3 года, на отделку - 1 год (для договоров с прежним пятилетним сроком гарантия сохраняется).
«Реальные отзывы жильцов прошлых проектов дают более честную картину, чем рекламные буклеты», - уверен собеседник издания.
Безопасная покупка строящегося жилья - это комплексная проверка: документы на наш.дом.рф, статус земли по ЕГРН, обязательное использование эскроу-счёта, анализ судов и риска банкротства, а также отказ от «выгодных» схем оплаты напрямую застройщику. Такой алгоритм занимает несколько часов, не требует привлечения юриста и надёжно защищает и деньги, и право на жильё.