Кухня на балконе, перенесенный санузел или только что полученная в наследство недвижимость, - это очевидные факторы риска при покупке жилья. Но на самом деле их больше. Их сейчас и разберем. Иначе вы серьезно рискуете влететь на большие деньги, а то и вовсе остаться без крыши над головой. И дело не только в черных риэлторах. Не в вашу пользу сыграет и закон, и порядочность предыдущего владельца.
Запрещенные перепланировки
Петербургские депутаты намерены повысить до полумиллиона штрафы за незаконную перепланировку квартир (сейчас 2-2,5 тысячи), а также запретить продажу комнат и долей без технического паспорта с исследованием.
Центр Петербурга наводнили “нарезанные” студии. Когда огромную коммуналку превращают в микроквартирки. Продавец никогда не узаконивает подобные манипуляции. Жилинспекция перенос мокрых точек может согласовать только если квартира находится на первом этаже. Поэтому такие студии-новоделы продаются как доли в коммунальной квартире. Когда примут новый закон нельзя уже будет просто так подписать договор купли продажи доли. Придется делать техисследование доли. Срок годности этого техисследования будет всего лишь 30 дней. Но даже в пределах, например, однокомнатной квартиры или студии хозяева умудряются придумать абсолютнейшую дичь, которая тоже вне закона…
Кухня на балконе
Балкон утеплили, а балконную дверь с окном вынесли на помойку. Ура! Это же не лишние квадратные метры, которые теперь стали жилой площадью. Увы, так нельзя. Теперь тепло по фасаду здания будет распределяться по-другому. У вас на лоджии тепло. У соседей сверху и снизу холодно. У них теперь будет конденсат, и со временем появится плесень. Балконы и лоджии не просто так имеют понижающий коэффициент. Так что, увидите вот такие фото в объявлении, - не берите.
А вот эти владельцы пошли еще дальше в своих архитектурных решениях. Студия слишком мала для кухни, - решили они. И потянули на лоджию коммуникации: холодную и горячую воду, фановую трубу. Электричество, конечно, проводить не возбраняется. Это все происходит на четвертом этаже.
Скрин с сайта АвитоТо же самое учудили и хозяева этой комнаты в коммуналке на севере Петербурга. И санузел сделали, и кухню на своих 13 метрах. А потому, видимо, решили, что это теперь намного больше, чем просто комната, - полноценная квартира. Только нелегальная. Но все же стоимость подняли на миллион! И эта та минимальная сумма, которую может потерять будущий владелец этого беспредела.
В сообщениях я даже спросили про перепланировку, заранее зная, что её невозможно узаконить. Но продавец уверен, что многим банкам на это наплевать. А что если реально так и есть? Более того! Продавец посоветовала мне "занавешивать историю с подведением воды". 🥵 Ага. Еще занавешивать исторю с объединением балкона и санузел тоже занавешивать. Как могут развиваться события? Вы не понравились кому-то из соседей, он написал на вас жалобу. Три уведомления от Жилинспекции. Если вы не пустли их специалистов на осмотр, вас начинают таскать по судам. Штрафы и как итог - предписание вернуть комнату к первоначальному состоянию. Перенос мокрых точек не согласуют никогда. Как итог: вы теряете то, что переплатили за "студию" - это примерно миллион, и еще и работы по демонтажу проводите за свой счет.
Еще один вариант с кухней в комнате. Вроде даже нет раковины, только плита (пока все в рамках закона). Но что по стиралке в шкафу? Ее сюда поставили потому что переезжают или она подключена к воде? Судя по плану, раковина на кухне довольно далеко от стены, где стоит стиральная машина. Но является ли такое подключение переносом мокрых точек? Мне кажется, что да. Все-таки вывод воды в комнату. Заметьте, эти комнаты продают агентства недвижимости, которые точно знают, что такого делать нельзя! Но когда маячат комиссионные, закрывают на это глаза.
Двухэтажная квартира
Вот здесь уже первый этаж. И явная перепланировка, так как квартира двухэтажная. Высота потолков 3,8 метра наводит на мысль о том, что это коммерческое помещение, хотя в объявлении написано, что подходит под ипотеку. Через МФЦ можно перевести нежилое помещение в статус жилого. И еще согласовать перепланировку, но когда я спросила продавца, согласована ли перепланировка, она лишь ответила, что изначально у застройщика покупали как жилое помещение, а подобная конструкция (второй этаж) не требует согласования.
Действительно, надстройка, занимающая менее 40% площади не считается этажом. Такое вообще, грубо говоря, можно назвать антресолью. Но вопросов к такому помещению все равно довольно много.
Также в этом доме я нашла объявления о продаже еще одной студии. Без второго этажа. Высота потолков 3,7 метра. Метраж на 3 метра больше, но стоимость гораздо выше! Уже не 3,6 млн, а 5,6. Есть над чем задуматься. Без консультации с юристом по жилищным делам к покупке не рекомендовано.
Квартиры с юридическими нюансами
Подставы могут ждать и в документах. Так не стоит связываться с квартирой, полученной в наследство несколько месяцев назад. В течение полугода могут объявиться еще собственники и опротестовать сделку. Покупать квартиру у гражданина другой страны - тоже рискованны шаг.
Если покупаете комнату, не ведитесь на слова риэлтора, что в других комнатах никто не живет. В любом случае вам нужно разузнать побольше о будущих соседях и пообщаться с ними. В квартире могут быть клопы или тараканы, а сами соседи отбывать наказание в местах не столь отдаленных, а потом неожиданно вернуться.
Если вам предлагают занизить сумму в договоре, подумайте сто раз. Возможен вариант, когда вы внести задаток, а потом владелец решил отменить сделку, тогда задаток вам уже будет не вернуть (если хозяин жилплощади не чист на руку), получите только сумму из договора.
Если квартира в собственности менее 5 лет, тоже стоит задуматься. Если она получена в наследство - срок 3 года.
А вот квартиры, в которые был вложен маткапитал, вполне можно покупать. Субсидии со стороны государства создают обременения лишь для продавца, ведь ему нужно брать справку в органах опеки и обеспечивать своих детей другим жильем.
Ну, а студии-долёвки в центре - вообще табу! Надеемся, текст был полезен.